Venerdì, 15 Gennaio 2016 14:50

L’efficienza: il vero problema del mercato immobiliare

Scritto da Francesco Centamori
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L’efficienza è il vero problema del mercato immobiliare (e delle Agenzie Immobiliari)

Previsioni e premesse: 
Paolo Righi, presidente Fiaip, nella sua ultima intervista ha detto che: “Quello attuale non è un mercato in crisi ma l'unica realtà con la quale dobbiamo fare i conti”(Fonte L’Idealista).  Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca Scenari Immobiliari, qualche anno fa ipotizzava un mercato immobiliare in crescita (la svolta doveva avvenire nel 2013/14, arrivando ad un + 62% nel 2020).  

Il Censis sostiene che “L’Italia è in letargo e non sa progettare un futuro”(Fonte agi.it).
Insomma è probabile che ci possano essere ancora alcuni anni davanti prima che l'economia possa iniziare a crescere in modo stabile e duraturo.

È vero quest’anno il mercato è cresciuto del 10% (Fonte visureitalia) e ci sono alcuni segnali che potrebbero indicare una possibile ripresa del mercato immobiliare, le banche hanno in cassa denaro da investire e i tassi dei finanziamenti sono bassi, dopo gli ultimi accadimenti nel modo della finanza la gente, confusa e spaventata, tende a reindirizzarsi verso investimenti più “sicuri” quali il mattone, che oggi presenta finalmente affari a prezzi interessanti. 

Tuttavia mancano ancora gli elementi fondamentali che facciano prevedere un incremento stabile della domanda, uno per tutti la ripresa del mercato del lavoro (e dell'economia in generale) che è quella che poi spinge tutti i consumi.

Tutto ciò è positivo e fa ben sperare, alcune nicchie di mercato possono ancora produrre utili interessanti, ma il mercato immobiliare in sè, quello più corposo è fatto della gente che guadagna, risparmia, investe, fà famiglia, figli e compra la prima casa, e con l’IItalia in queste condizioni, a mio avviso, il mattone non può completamente ripartire, forse ha ragione chi dice: “Il problema non è tanto quando vedremo la luce alle fine del tunnel, ma come dovremmo arredarlo”.

L’efficienza: Mai, come nel mercato immobiliare, la parola Efficienza può abbracciare più significati. 
Il futuro del mattone vedrà una riqualificazione edilizia creando un mercato energicamente più efficiente ma il significato al quale mi riferisco, che è più quello economico, riguarda il mercato immobiliare e gli operatori immobiliari.

Ci siamo mai domandati quanto spreca una agenzia immobiliare? 
Quanti collaboratori svolgono le stesse mansioni?
Quanti clienti entrano, o visitano virtualmente le nostre agenzie o sfogliano i nostri cataloghi, e quante delle loro richieste riusciamo a soddisfare?
Quante migliaia di duplicati in pubblicità produciamo per farci trovare nel caotico mondo immobiliare?
Quante agenzie immobiliari lavorano lo stesso prodotto decine e decine di volte?
E’ come vedere dei pescatori che ributtano in mare il pesce in attesa che il cliente gli chieda di ripescarlo. 

E soprattutto, ci siamo mai chiesti come mai tanti potenziali clienti, impiegano anni nella ricerca del loro immobile, alcuni finendo addirittura per rinunciare alla loro ricerca, e destinando la loro economia ad altri beni di consumo?

Infine, ci siamo mai domandati, come mai un mercato con prevalenza di venditori e immobili in vendita non riesca a soddisfare un numero relativamente basso di acquirenti ? 

La cura: Il nuovo mercato immobiliare partirà quindi, sì, dalla riqualificazione dell’efficienza energetica degli immobili ma anche dalla necessaria riorganizzazione del mercato e delle stesse agenzie immobiliari che dovranno trovare la strada per “consumare meno e rendere più”. 
L’Efficienza appunto.

In fondo ca 400.000 compravendite nel 2014 sono poche per chi si permetta di gettare al vento il 50% del mercato (+ /- € 4.200.000.000,00 di provvigioni) se è vero quanto riportato da Livello casa (Fonte Livello Casa) nel suo articolo ed attualizzando i dati al 2014. 
Fino ad oggi ci siamo permessi il lusso di trascurare un’importante fetta del mercato immobiliare, salvo poi lamentarsi che qualcuno ci stia “mettendo il naso”, per ora le Banche, ma attenzione che le sorprese potrebbero non essere finite…..
Alcuni player, infatti, potrebbero accorgersi delle enormi potenzialità che stiamo trascurando, magari qualcuno potrebbe posizionarsi tra le Banche, in attesa di acquisire la loro fetta di mercato e le Associazioni di Categoria, in attesa di vincere le battaglie contro i mulini a vento, per poi finire come al solito che tra i due litiganti il terzo gode.

Conclusione: I processi di cambiamento oramai in atto, a mio avviso, sono un bene per il mercato che ne uscirà più pulito e rafforzato, il problema è come vogliono uscirne gli agenti immobiliari. 

Questi i mezzi necessari per migliorare il nostro lavoro:

- Banche dati comuni, MLS
- Regolamenti deontologici legalmente vincolanti che dettino modelli comportamentali uniformi
- Formazione continua e programmata

Iniziamo da quello che abbiamo:

- MLS, noi abbiamo dato vita a BorsinoCasa.it quasi 100 agenzie associate e 5.000 potenziali offerte per ora solo su Perugia
- Regolamenti, possono essere creati in una stagione lavorando sodo
- Formazione, è la materia più difficile, per arrivare al livello di formazione del nostro settore nei paesi anglosassoni (97% di transazioni fatte da agenti immobiliari contro il nostro 50%) bisogna essere realisti, ci vorranno anni, ma allora perché non approfittare della consulenza di Notai, Architetti Ingegneri Geometri, creando delle sinergie e utilizzandoli come forma di supporto alla nostra attività. 
Inoltre, lavorando spalla a spalla, potremmo utilizzare i nostri partner come fonte di informazione e di acquisizione debellando per sempre la figura dell’intermediario non professionale (non me ne vogliano i tantissimi onesti e seri professionisti con i quali mi relaziono da sempre che si limitano a fare bene il loro lavoro senza invadere il campo altrui). 

Il futuro prossimo venturo:

Lasciatemi sognare un “eBay-Immobiliare” in un mondo fatto da agenti immobiliari professionali (proprio come i venditori Topseller di eBay, con tanto di feedback) che collaborano su progetti ed affari e dove interscambiano servizi reali, e non solo informazioni (o clienti) di seconda mano come purtroppo accade ora spesso. 

Ma la cosa più bella è che, a beneficiare di questo cambiamento, non saranno solo gli agenti immobiliari, ma il mercato immobiliare stesso che diverrà più fluido e trasparente, a tutto vantaggio dell’utente finale (acquirente e venditore) che riuscirà a far circolare la proprie economie nel mercato immobiliare in modo più Efficiente. 

Francesco Centamori

 

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